Thị trường BĐS năm 2013: Rất khó đoán định!

Tiếp tục khó khăn

Theo chuyên gia kinh tế Trần Kim Chung, trong năm 2012 thị trường BĐS suy giảm rất rõ, cho đến tháng 12 dù không còn chính sách thắt chặt nào nhưng thị trường vẫn trầm lắng. Nhiều dự án đã giảm giá 10%, thậm chí có doanh nghiệp công bố giảm đến 30% so với giá bán ban đầu nhưng vẫn không có giao dịch. Ông Trần Kim Chung cho rằng, năm 2013 thị trường BĐS sẽ rất khó đoán định, nhưng dự báo là vẫn còn khó khăn vì các tín hiệu không thuận lợi vẫn tồn tại. Lạc quan hơn một chút thì thị trường có thể đi lên ở một số phân khúc nhưng trên bình diện tổng thể thì không có chuyển biến lớn. Còn với chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, những nguyên nhân khiến thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh tiếp tục khó khăn trong năm 2013 là nguồn cung giai đoạn 2008-2012 quá lớn và vẫn còn tiếp tục tăng; giá BĐS so với thu nhập người dân vẫn rất cao; nguồn vốn cho BĐS còn hạn chế và lãi suất vay còn cao; nhà đầu tư thứ cấp đang gặp gánh nặng về vốn và chưa có niềm tin về sự tăng trưởng của thị trường…

"Khủng hoảng niềm tin thị trường" gây nên tâm lý chờ đợi của người mua nhà là khó khăn lớn nhất. Trong khi người mua vẫn chờ đợi giá căn hộ tiếp tục giảm thì các doanh nghiệp cho rằng giá đã đến đáy, không thể giảm hơn. Trong khi đó, theo chuyên gia Phạm Đỗ Chí, để giải quyết lượng hàng BĐS tồn kho và vực dậy thị trường thì cần giảm giá xuống 30% nữa. Ông Phạm Đỗ Chí cảnh báo, các doanh nghiệp nên tự động giảm giá để chủ động trong kinh doanh, còn nếu để thị trường làm áp lực thì rủi ro cao hơn nhiều. Còn theo chuyên gia Alan Phan, nếu trong 6 tháng tới, giá chung cư trung bình và cao cấp xuống thêm 25-30% thì có thể xem như bong bóng đã vỡ và hệ quả là sẽ tiếp tục xuyên đáy thêm 30% kéo dài trong ít nhất 2 năm. Các loại BĐS khác như biệt thự, đất nền, nhà phố, căn hộ giá rẻ, nhà đất vùng ven đô… sẽ bị ảnh hưởng lây. Tuy nhiên, ông Alan Phan cũng cho rằng bong bóng BĐS vỡ sẽ không bi kịch như nhiều người tưởng, vì bong bóng tài sản căng rồi vỡ tan là một hiện tượng bình thường. Vậy nên cần chấp nhận "luật chơi" và cơ cấu lại sản phẩm của mình để thị trường chấp nhận.

Hy vọng khởi sắc

Ông Lê Chí Hiếu, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoReA) cho rằng, thị trường BĐS năm 2012 không hoàn toàn là một bức tranh xám xịt khi những căn hộ giá dưới 1 tỷ đồng vẫn bán tốt. Bên cạnh đó, trong khó khăn nhiều doanh nghiệp đã cơ cấu lại sản phẩm như chia nhỏ các căn hộ, xây dựng căn hộ trung bình và giá thấp thay cho các dự án căn hộ cao cấp đánh "trúng" vào nhu cầu người mua. Các doanh nghiệp cũng mở ra hướng đi mới cho thị trường là căn hộ cho thuê thay vì sở hữu vĩnh viễn như dự án 15 năm của Lê Thành, hy vọng sẽ là một cách "giải tỏa" cho thị trường đang tồn đọng. Việc nắm bắt nhu cầu thực của thị trường sẽ giúp cho doanh nghiệp cơ cấu dòng sản phẩm và điều chỉnh chiến lược kinh doanh hợp lý, vượt qua khủng hoảng và từng bước vực dậy thị trường.

Để ổn định niềm tin của thị trường, yếu tố rất quan trọng phá "tảng băng" BĐS, ông Lê Chí Hiếu cho rằng cần minh bạch hóa thông tin, xây dựng các chỉ số BĐS, thông tin về giá, cung cầu, tình hình diễn biến các phân khúc của thị trường để làm cơ sở tham chiếu cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương cần kết hợp với cơ quan chuyên môn, các chủ đầu tư định hướng và đưa ra báo cáo chung về chi phí giá thành, mức giá của dự án theo từng khu vực, phân khúc cụ thể để nhà đầu tư có cơ sở so sánh đối chiếu giá thị trường và giá trị đầu tư của các dòng sản phẩm, tránh trường hợp ước lượng, cảm tính và có tâm lý chờ đợi giá tiếp tục giảm theo xu hướng đám đông.

Theo nhiều chuyên gia, dù rằng còn rất nhiều khó khăn nhưng năm 2013 thị trường vẫn có những động lực để khởi sắc như giá BĐS đã giảm, sản phẩm đã được cơ cấu lại phù hợp với nhu cầu thị trường. Bên cạnh đó là tình hình trì trệ BĐS đã kéo dài trong 5 năm nên năm 2013 có thể sẽ đi vào chu kỳ tăng trưởng mới. Mặt khác, Chính phủ đang có những động thái và giải pháp hỗ trợ thị trường, và lãi suất đang giảm sẽ tạo thêm động lực vực dậy thị trường BĐS.