Nhiều lợi ích cho người mua?

Theo Bộ Xây dựng, nội dung cụ thể của quy định này là trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, tức là bán nhà trên giấy tờ, chủ đầu tư phải được một ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng. Với quy định này, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết trên hợp đồng thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền khách hàng ứng trước và các khoản tiền đã đóng góp khác theo hợp đồng.

Như vậy, khách hàng hoàn toàn yên tâm khi mua nhà hình thành trong tương lai mà không phải gánh chịu thiệt thòi như lâu nay khi chủ đầu tư không thực hiện dự án đúng tiến độ. "Mục tiêu chính của quy định này là nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Khi mua nhà, khách hàng có quyền hỏi chủ đầu tư đã mua bảo lãnh ngân hàng cho dự án hay chưa" - đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, từ quy định này cũng nảy sinh nhiều vấn đề khiến cả chủ đầu tư, khách hàng và tổ chức tài chính băn khoăn. Trước hết, vì là quy định mới nên cần có hướng dẫn cụ thể, ở đây ngân hàng sẽ bảo lãnh kiểu gì? Tín chấp hay thế chấp? Điều kiện để doanh nghiệp được ngân hàng bảo lãnh? Mức phí bảo lãnh? Nên hay không ấn định khung phí? Thứ nữa, có ý kiến cho rằng, quy định này đẩy ngân hàng vào thế phải gánh rủi ro, trong khi chủ đầu tư - chủ thể chính, thu tiền của người mua không chịu trách nhiệm gì khi không thực hiện đúng cam kết.

Vậy nên, nếu không có được sự ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư khó có ngân hàng nào đứng ra nhận rủi ro về mình. Hoặc nếu có ngân hàng thực hiện bảo lãnh, chắc chắn sẽ thu phí cao, như vậy chi phí giá thành sẽ tăng lên. Từ đó đặt ra câu hỏi khác: Bên bán hay bên mua chịu khoản chi phí này? Câu trả lời không quá khó, chắc chắn chủ đầu tư sẽ đẩy chi phí này vào giá bán và người mua sẽ phải gánh chịu. Thực ra, từ khi quy định mới ở giai đoạn dự thảo, vấn đề này đã nhận được nhiều ý kiến, thậm chí lo ngại mặt bằng giá BĐS có thể tăng sau khi nó chính thức có hiệu lực.

Giải đáp phần nào băn khoăn, trong cuộc tọa đàm trực tuyến do Cổng thông tin điện tử Chính phủ tổ chức mới đây, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, thực tế hoạt động bảo lãnh ngân hàng đã có quy định cụ thể. Song, để làm rõ hơn nội dung quy định đối với bảo lãnh tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 07/2015. Theo đó, ngoài ngân hàng thương mại còn cho phép HTX, công ty tài chính tham gia bảo lãnh.

Cũng theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận trên nguyên tắc thị trường, phụ thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án, năng lực của chủ đầu tư, khả năng cạnh tranh của dự án trên thị trường… Hiện mức phí bảo lãnh ngân hàng dao động từ 0,5 đến 3%/năm tùy thuộc vào việc thẩm định dự án, xếp hạng tín dụng của ngân hàng với doanh nghiệp. Nếu dự án khả thi, doanh nghiệp xếp hạng tín nhiệm cao đương nhiên phí bảo lãnh sẽ thấp và ngược lại.

Đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, mặc dù còn một số điểm cần làm rõ, nhưng chắc chắn quy định mới này sẽ mang lại nhiều tích cực, nhất là lợi ích cho người mua nhà. Thị trường BĐS có đặc điểm phần lớn dự án bán nhà hình thành trong tương lai. Thời gian qua, một số chủ đầu tư huy động tiền của khách nhưng không sử dụng cho dự án mà sử dụng vào mục đích khác. Dự án chậm tiến độ, không có khả năng hoàn thành, nhưng khách hàng cũng không lấy lại được tiền đã ứng trước dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện, gây bức xúc dư luận… Do đó, quy định này bảo vệ khách hàng khi chủ đầu tư không hoàn thành dự án, đồng thời nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, buộc sử dụng tiền huy động cho dự án và giao nhà cho khách hàng đúng cam kết.

Một số doanh nghiệp cho biết, quy định bắt buộc bảo lãnh có thể làm tăng chi phí, nhưng về cơ bản mang lại nhiều lợi ích cho người mua nhà. Mặt khác, nó góp phần sàng lọc những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, khả năng triển khai dự án, giúp thị trường hoạt động minh bạch và hiệu quả hơn.