Bất động sản 2016: Mua bán 'bầy đàn' đã hạn chế, nhu cầu thực lên ngôi

Nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam năm 2016 thấy có nhiều tín hiệu đáng mừng, trong đó có lẽ mừng hơn cả là tâm lý mua bán “bầy đàn” đã hạn chế và nhu cầu thực mua nhà để ở đã lên ngôi. Đây cũng là tín hiệu bước đầu cho kỳ vọng thị trường sẽ thực sự “khỏe” lại và phát triển.

Nhu cầu thực lên ngôi

Trước hết, không thể phủ nhận rằng, kinh tế vĩ mô năm 2016 ổn định là điểm tựa tốt cho thị trường bất động sản Việt Nam “ấm lên” và ổn định hơn. Đó là nhờ định hướng đúng đắn của Chính phủ và nỗ lực của các Bộ ban ngành và các thành phần kinh tế, tăng trưởng GDP dự báo đạt khoảng 6,3%, lạm phát duy trì ở mức 5% và nguồn vốn FDI vào bất động sản vẫn ở mức cao khi đứng thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn trực tiếp nước ngoài trong năm 2016….

Theo đánh giá của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, “năm 2016, thị trường bất động sản đã có bước phát triển vững chắc, ổn định. Các phân khúc đều phát triển mạnh mẽ, trong đó đặc biệt là phân khúc nhà ở cao cấp và bất động sản du lịch. Thị trường đã phát triển theo hướng bền vững”.

Về sự phát triển đó, đi vào một số phân khúc quan trọng của thị trường năm qua, ông Hà chứng minh: Phân khúc nhà ở trung bình và trên trung bình luôn có sức nóng vì thị trường luôn luôn quan tâm và có nhu cầu vì phù hợp với người dân. Lượng cầu thực mua để ở thì lớn nhưng lượng cung phân khúc này trong năm 2016 mới chỉ đáp ứng được 20% nhu cầu. “Mặc dù thị trường những tháng cuối năm liên tiếp đón nhận các dự án nhà ở giá bình dân được mở bán, nhưng so với nhu cầu đang rất cao, nhất là vào mùa cao điểm mua nhà cuối năm, nguồn cung này dường như vẫn không đủ cầu…”- ông Hà đánh giá.

Đồng quan điểm đánh giá thị trường tích cực, bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc, Trưởng Bộ phận nghiên cứu của Savills Hà Nội, cho biết: Thị trường căn hộ tại hai đầu thành phố lớn nhất cả nước trong năm 2016 tiếp tục ghi nhận lượng cung hàng, số lượng hàng bán được lớn tuy có thấp hơn so với 2015 nhưng vẫn cao hơn nhiều so với các năm trước đó và thậm chí là hơn cả thời điểm được cho là hoàng kim của chu kỳ bất động sản trước đây. Số lượng căn hộ tung bán của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều đạt khoảng 30.000 mỗi thành phố, trong khi số lượng căn bán được mỗi thành phố đạt khoảng trên 23.000.

Đặc biệt, “thị trường đã có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm hợp lý, phù hợp hơn với thực tế nguồn cầu”- bà Hằng nhận xét.

Theo khảo sát của Savills Việt Nam, cùng với thị trường nhà ở, thị trường văn phòng là phản ánh rõ nét nhất sức khỏe của nền kinh tế cũng như mức độ phù hợp của các chính sách dẫn đến có những tác động tốt hoặc ngược lại. Thị trường văn phòng thành phố Hồ Chí Minh năm 2016 đang đạt ngưỡng tốt nhất trong rất nhiều năm qua. Công suất bình quân gần chạm ngưỡng đầy đạt 98% trong quý 3/2016 và dự báo vẫn tiếp tục duy trì bởi hạn chế về nguồn cung. Mức này đang cao nhất so với một số nước trong khu vực và đứng thứ hai về mức giá thuê trung bình là 40 USD/m2.

Cùng với sự đi lên của thị trường, phân khúc bất động sản cao cấp đã chứng kiến sự trở lại đầy hào hứng về cả nguồn cung lẫn nguồn cầu. Theo giới kinh doanh địa ốc, căn hộ cao cấp đang trở thành cuộc chơi đầy hấp dẫn và cũng cạnh tranh quyết liệt. Theo ước tính, lượng căn hộ cao cấp được tiêu thụ hiện nay trên thị trường chiếm tới 39% toàn thị trường, so với mức 24% của năm 2013.

Các khu du lịch nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng phát triển mạnh. Các căn hộ cao cấp phục vụ yếu tố nước ngoài tăng mạnh. Bất động sản nghỉ dưỡng là khuynh hướng đầu tư không chỉ riêng trong năm 2016 mà sẽ còn được dự báo phát triển trong năm 2017.

Ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, bổ sung thêm điểm sáng của thị trường bất động sản: Giao dịch thị trường nửa cuối năm 2016 phục hồi nhẹ sau nửa đầu năm chững lại. Phân khúc căn hộ có tỷ lệ hấp thụ của thị trường lên đến gần 80%. Đây là tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong vòng 4 năm. Riêng trong quý 3, có tổng cộng khoảng 5.273 căn được bán ra, tăng 52% so với quý trước.

Hơn nữa, cơ cấu tín dụng bất động sản tiếp tục xu hướng tăng tỷ trọng tín dụng đối với cầu bất động sản, giảm tỷ trọng đối với cung (tỷ trọng tín dụng dành cho cầu là 62% và cho nguồn cung là 38%).

Nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn và người mua thông minh hơn

Lý giải nguyên nhân thị trường có nhiều điểm sáng, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, hệ thống văn bản pháp luật hoàn thiện hơn và đã phát huy hiệu quả, sự quản lý của Nhà nước sát thực tiễn hơn, hiệu quả hơn và kịp thời hơn (nghiên cứu để cân đối cơ cấu hàng hóa thông qua các chính sách tín dụng, chính sách phát triển nhà ở xã hội và thúc đẩy phân khúc nhà ở thương mại mức trung bình).

Bên cạnh đó, nhận thức của doanh nghiệp, các nhà đầu tư tốt hơn, ý thức tham gia cùng cộng đồng nhằm cân đối cơ cấu hàng hóa kết hợp với khai thác cơ hội của nhóm cầu lớn nhất và cũng là phân khúc hàng hóa lớn nhất là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại với giá trung bình và thấp đã xuất hiện trên thị trường.

Đồng thời, có sự phát triển ngày một chuyên nghiệp của các chủ đầu tư, của các nhà phân phối cũng góp phần tích cực để thị trường phát triển bền vững. Người mua thì cũng có điều kiện, cơ sở để trở thành người mua thông minh hơn qua sự đa dạng và minh bạch ngày một cao của thị trường; chất lượng các sản phẩm bất động sản được cải thiện theo hướng tích cực đáp ứng nhu cầu ngày một cao của người tiêu dùng và xã hội.

Nhìn chung, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, thị trường đang phát triển tốt, xu hướng mua bán 'bầy đàn' đã hạn chế và hướng tới nhu cầu thực của người dân, mua là để ở chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường./.