(HNM) - Hiện tượng người dân khiếu kiện đông người liên quan đến việc mua bán bất động sản (BĐS) dưới hình thức góp vốn không còn là chuyện lạ. Người mua biết, người bán biết, cơ quan quản lý cũng biết, thậm chí nhiều người coi đây là một phần "không thể thiếu" của thị trường BĐS, mặc dù nó chứa đựng nhiều rủi ro mà phần thua thiệt thường người mua phải gánh chịu. Một lần nữa cần cảnh báo về sự phát triển thiếu công khai, minh bạch, méo mó của thị trường BĐS hiện nay.

Hệ lụy từ một bản hợp đồng

Ngày 20-4, nhiều người dân đã tụ tập tại trụ sở Công ty CP Xây dựng và Dịch vụ 1-5 (đường Nguyễn Thị Định, quận Cầu Giấy) để hỏi về số phận những ngôi nhà họ đã mua tại dự án Khu đô thị Thanh Hà (quận Hà Đông) thông qua công ty này. Theo đại diện các hộ dân, giữa Công ty CP Phát triển địa ốc Cienco5 (Cienco5 - Land) và Công ty CP Xây dựng và Dịch vụ 1-5 (Công ty 1-5) đã có một bản hợp đồng vay vốn. Mục đích Cienco5 - Land vay của Công ty 1-5 số tiền 200 tỷ đồng là để đầu tư vào dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây trước kia và triển khai dự án khu đô thị. Đổi lại, Công ty 1-5 sẽ được ưu tiên hợp tác đầu tư vào Khu đô thị Thanh Hà do Cienco5 - Land làm chủ đầu tư. Vì tin tưởng vào bản hợp đồng này nên nhiều người đã nộp tiền cho Công ty 1-5, với số tiền lên đến cả tỷ đồng. Tuy nhiên, thời gian qua, họ đã nhận được thông tin hợp đồng giữa Cienco5 - Land và Công ty 1-5 đã bị hủy bỏ, đồng thời Cienco5 - Land chưa hề nhận một đồng nào từ Công ty 1-5 nên đã kéo đến văn phòng Công ty 1-5. Thế nhưng, phía Công ty 1-5 cũng không đưa ra được lời giải đáp thỏa đáng nên người dân đã phải cắt cử nhau hằng ngày chầu chực tại văn phòng công ty.

Phối cảnh dự án Khu đô thị Thanh Hà.

Được biết, trên thị trường hiện nay, đất phân lô dự án Khu đô thị Thanh Hà được chào bán với giá 21 triệu đồng/m2 mặt đường nhỏ, 23 triệu đồng/m2 mặt đường to. Thủ tục mua bán đều qua nhà đầu tư thứ cấp (kiểu như Công ty 1-5). Công ty Cienco5 - Land chưa bán trực tiếp hay nhận góp vốn với các cá nhân. Giá gốc được rao bán chỉ từ 12-14 triệu đồng/m2, dưới hình thức góp vốn, trước mắt đóng 30% giá trị. Còn phần chênh từ 7-9 triệu đồng/m2 phải trả luôn cho "cò" đất trước khi làm thủ tục ký hợp đồng góp vốn. Bằng thao tác đơn giản, có thể tìm kiếm hàng nghìn kết quả rao bán đất dự án Thanh Hà - Cienco5 với giá từ 18-24 triệu đồng/m2 trên mạng. Có trường hợp rao bán cả 10.000m2 với nội dung giá gốc 14 triệu đồng/m2, đóng 40%, giá bán 19,5 triệu đồng/m2, giảm giá với khách mua từ 10.000m2 trở lên. Khi mua có ký hợp đồng góp vốn trực tiếp với chủ đầu tư.

Những khoảng trống pháp lý

Thực tế, giá BĐS tại nhiều dự án được cho là vượt rất xa so với giá trị thực bởi chính giới đầu cơ tạo nên sự khan hàng và tranh nhau mua. Nhiều người vì sợ hết hàng nên thường không xác minh tính hợp pháp của những lô đất được bán ra. Theo phân tích của các chuyên gia, nhóm đầu cơ ở đây rất có thể là một số đơn vị lớn cùng chung tiền, ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư (thực chất là hình thức lách luật, mua đất bằng góp vốn) rồi ôm một lượng hàng lớn. Sau đó họ vừa tung tin đẩy giá lên cao, vừa huy động vốn bằng cách bán cho người tiêu dùng. Điều này cũng giải thích cho những khoản chênh lệch, hay còn gọi là tiền vênh, lên đến nhiều tỷ đồng mà khách hàng phải trả ngoài hợp đồng với các "cò" đất.

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, việc để xảy ra những vụ khiếu kiện đông người như trên chính là do lỗ hổng của pháp luật. Góp vốn bản chất là kinh doanh, có lỗ, lãi; phải có hợp đồng ràng buộc chặt chẽ, rõ ràng. Thế nhưng luật chưa có quy định về vấn đề này nên người ta lợi dụng danh nghĩa góp vốn để bán nhà, đất trên giấy. Vô lý nữa là chuyện lách luật xảy ra từ lâu, ai cũng biết, nhưng chưa có quy định nào xử lý. Thậm chí, có ý kiến cho rằng phải cho phép huy động vốn, nếu không chủ đầu tư không đủ vốn làm dự án. Để ngăn chặn hiện tượng lách luật trên, TS Phạm Sỹ Liêm đề nghị, từ khâu nhận tiền đặt cọc, chủ đầu tư phải xin và được cấp giấy phép, chứ không thể chỉ đơn giản thông báo, rồi mở tài khoản nhận tiền. Về phía người mua, do không phải là chuyên gia pháp luật hay BĐS nên nhất thiết cần qua sàn giao dịch, người môi giới được cơ quan quản lý cấp giấy phép hành nghề hoặc tìm cố vấn pháp lý tin cậy. "So với hàng tỷ đồng bỏ ra để rồi chầu chực không biết số phận ra sao, số tiền để bảo đảm giao dịch an toàn, chặt chẽ về pháp lý là không đáng kể" - ông Phạm Sỹ Liêm nói.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ nhận định, thực tế phương thức chuyển nhượng sản phẩm hình thành trong tương lai thể hiện nhiều nhược điểm, gắn với rủi ro lớn, thường là người tiêu dùng phải gánh chịu. Đã có chế tài đặt điều kiện dự án phải xong nền móng chủ đầu tư mới được bán nhà, nhưng trên thực tế diễn ra nhiều biến tướng khác nhau. Có trường hợp chưa được giao đất đã huy động vốn; vay vốn trả bằng nhà... Ông Đặng Hùng Võ đề nghị, quy định pháp lý phải bắt kịp thực tế, lấp đầy khoảng trống đang bị lợi dụng để lách luật. Thông tin dự án phải công khai, minh bạch, từ chủ trương giao đất, đầu tư dự án đến lúc giao nhận nhà. Thêm vào đó, khâu kiểm tra phải nhiều hơn, thường xuyên hơn nữa, nếu không sẽ không thoát khỏi được vòng luẩn quẩn người bán cũng sai mà người mua cũng sai.