(HNMO) - Khi thời điểm 31/12/2011 đã gần kề, đây cũng chính là thời hạn Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các Ngân hàng thương mại (NHTM) đưa tỷ trọng cho vay về dưới 16%, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam sẽ còn có biến động lớn mà lý do không phải chỉ vì nới lỏng hay thắt chặt tiền tệ.

Lý do chính là nguồn cung nằm trong tay chính quyền, khiến cho toàn bộ thị trường dễ bị lũng đoạn, đầu cơ, kéo theo chi phí cho khâu cấp phép dự án rất lớn. Thêm vào đó, có thể thấy triển vọng kinh tế Việt Nam trong trung hạn là có nhiều khó khăn như: tăng trưởng kinh tế chậm do thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tài khóa (kìm hãm đầu tư); do đầu tư nước ngoài vào VN giảm. Điều này khiến cho nhu cầu có khả năng thanh toán của BĐS giảm mạnh.

Ngoài ra, thắt chặt tín dụng BĐS cả phía cung lẫn cầu cũng là một trở ngại lớn để phục hồi thị trường. Mặc dù thời điểm khó khăn nhất của kinh tế VN đã qua, nhưng khả năng phục hồi khá chậm chạp vì lòng tin của nhà đầu tư suy giảm mạnh, do đó triển vọng thị trường BĐS năm 2012 có thể cũng phục hồi chậm chạp, chưa có các yếu tố cải thiện căn bản.

Đó là một trong những nhận định và đánh giá được đưa ra trong Báo cáo nghiên cứu “Xu hướng thị trường và các nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu tín dụng nhà ở trên thị trường bất động sản đô thị” của Vietnam Report vừa được phát hành vào cuối tháng 12 năm 2011.

Báo cáo được thực hiện trên cơ sở khảo sát điều tra chọn mẫu 500 người tiêu dùng và nhà đầu tư cá nhân, trên địa bàn hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó báo cáo cũng tham vấn ý kiến của một số chuyên gia đầu ngành, một số doanh nghiệp hoạt động trong ngành và các ngân hàng đang triển khai các gói tín dụng cho vay BĐS.

Đa số người sử dụng tín dụng BĐS để đầu tư

Một số kết luận rút ra từ báo cáo cho thấy, BĐS vẫn là kênh đầu tư ưa thích của các hộ gia đình thành phố có tích lũy, chiếm 34% tổng số hộ gia đình có các hoạt động đầu tư. Tiếp theo là các hoạt động cung cấp dịch vụ (chiếm 24%). Đầu tư cho sản xuất còn hạn chế với tỷ lệ dưới 10%/tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư.

Đa số (68%) người sử dụng tín dụng BĐS này là với mục đích đầu tư (ý định sinh lời) và chỉ có số ít (32%) trong số sử dụng tín dụng BĐS là để cho mục đích mua nhà để ở/sinh hoạt.

Đặc điểm về hình thức vay ngân hàng để tài trợ cho tín dụng nhà ở tại Việt Nam đa số là các gói tín dụng nhỏ lẻ. Ngân hàng thường tài trợ trực tiếp cho các hộ có nhu cầu tín dụng nhà ở; số liệu ước tính và sơ bộ về vay tín dụng nhà ở, có khoảng 25% số người dân thành phố (Hà Nội và TP Hồ Chí Minh) vay ngân hàng để mua nhà lại lấy chính nhà đó làm tài sản thế chấp (trong đó có 95% là căn hộ xây mới) và có 60% là dùng nhà và đất ở khác để thế chấp, số còn lại là hình thức thế chấp khác và đa số (90% các trường hợp theo hợp đồng tín dụng) các hình thức vay vốn ngân hàng để mua nhà đều trả theo hình thức trả góp trong vòng 5-10 năm.

Vay ngân hàng để mua nhà không còn là lựa chọn số 1 của người dân tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nữa mà thay vào đó là người dân tự mua bằng tiền của mình chiếm tỷ lệ nhiều hơn với 87% ở Hà Nội và 57,1% tại TP Hồ Chí Minh.

Bên cạnh đó, khả năng có nhu cầu vay ngân hàng mua nhà của người làm trong ngành thương mại dịch vụ thấp hơn 38% so với khả năng vay ngân hàng mua nhà của người làm trong ngành ngân hàng tài chính.

Nếu quy mô gia đình tăng lên 1 người thì khả năng mua nhà giảm đi 12%, có nghĩa là các gia đình có quy mô nhỏ thì là khách hàng tiềm năng của ngân hàng cao hơn so với gia đình có quy mô lớn.

Những người có kinh nghiệm giao dịch với ngân hàng lại có khả năng có nhu cầu vay vốn mua nhà thấp hơn gần 90%. Điều này có thể phản ảnh sự không ổn định của nền kinh tế thời gian gần đây, việc lãi suất vay lên quá cao làm cho người đi vay gặp rất nhiều khó khăn trong việc trả lãi và nợ gốc, do đó họ có trải nghiệm không tốt với việc đi vay ở ngân hàng.

Một yếu tố có tác động đến nhu cầu mua nhà của người dân là khi tổng thu nhập của hộ gia đình tăng lên 1% thì khả năng có nhu cầu mua nhà tăng lên 90%.

Ngoài ra, có khoảng 33% các doanh nghiệp trong ngành cho rằng giá căn hộ/nhà ở trên địa bàn 2 TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh với các phân khúc hạng sang và bình dân sẽ không thay đổi trong thời gian tới.