Tâm điểm của thị trường bất động sản năm 2012 được nhiều chuyên gia dự báo sẽ là hoạt động M&A, chuyển nhượng dự án diễn ra mạnh.

Năm 2011 khởi đầu cho “làn sóng” chuyển nhượng dự án

Năm 2011 ghi nhận là một năm đầy khó khăn thách thức của thị trường bất động sản, dẫn đến tâm lý khách hàng là chờ đợi. Chính vì vậy, một loạt dự án bị khó khăn “kép”. Thứ nhất, là khó khăn tiếp cận nguồn vốn ngân hàng của các dự án, hàng loạt các dự án bị dừng giải ngân. Thứ hai khó khăn ở đầu ra, nhiều dự án đã xây dựng nên không bán được hàng. Thị trường hiện nay rất căng thẳng về thanh khoản.

Khó khăn của nhiều chủ dự án là không có tiền phát triển tiếp dự án, rất nhiều dự án xây dựng dở dang, trong khi tiền nợ các ngân hàng, nhà thầu ngày càng tăng lên.

Một số dự án cũng có cam kết tiến độ với khách hàng và họ cũng phải nỗ lực huy động vốn để thực hiện nhưng cũng rất khó khăn.

Trong bối cảnh như vậy, một số chủ đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản. Có những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, làm xong hạ tầng nhưng thiếu tiền thì phải mời gọi đối tác hợp tác cùng chia sẻ lợi nhuận để phát triển dự án sau này, thông qua chuyển nhượng vốn cổ phần (M&A). Có những dự án phải chuyển nhượng toàn bộ dự án…

Nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án đã ra tăng từ giữa năm 2011, đặc biệt tại Tp.HCM. Trong khoảng tháng 7/2011, tại Tp.HCM đã có 2 thương vụ lớn như chuyển nhượng dự án tại khu dân cư Tân Tạo A và dự án Peninsula.

CTCP Đầu tư và địa ốc Khang An đã chuyển nhượng 80% tại khu dân cư Tân Tạo A cho Dacin Holdings của Singapore, và đã thanh lý hợp đầu tư hợp tác đầu tư với Vạn Phát Hưng 60% cổ phần trị giá 68 tỷ đồng và 14 tỷ đồng tiền phạt. Như vậy, dự án Tân Tạo A hiện có 3 đối tác Dacin 80%, Khang An 10%, và Phước Thành 10%.

Quỹ đầu tư JSM Indochina đã chuyển nhượng dự án Peninsula cho công ty Sao Sáng Saigon – công ty thành viên của ngân hàng Nam Á – với giá khoảng 228 tỷ đồng (11 triệu USD, lỗ 8 triệu USD so với giá quỹ này mua vào trước đó).

CapitaValue Homes Limited, một đơn vị trực thuộc Tập đoàn CapitaLand, đã thông qua công ty con là CVH Sparkle Pte. Ltd mua lại 65% cổ phần của Công ty TNHH Quốc Cường Sài. Trước đó, CapitaValue Homes Limited đã được thực hiện mua lại 70% cổ phần của một dự án chung cư tại phường Bình Trưng Đông, quận 2-TPHCM của Công ty Khang Điền Sài Gòn

Tập đoàn Hoa Sen (HSG) cũng đã thông qua chủ trương sẽ chuyển nhượng hàng loạt dự án như: Căn hộ Hoa Sen Phước Long B và Hoa Sen Riverside (quận 9 - TPHCM), chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 123 Trần Não, phường Bình An, quận 2. Đồng thời chuyển nhượng 45% phần vốn góp tại dự án cảng quốc tế Hoa Sen -Gemadept...

Mới đây, Tama Global Investment Pte.Ltd.., đã mua lại 20% cổ phần của Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển nhà đất Cotec (COTECLAND).

CTCP Xây dựng và Kinh doanh Địa ốc Hòa Bình cũng đã lên kế hoạch chuyển nhượng nhiều dự án như khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng, du lịch…

Ông Phan Xuân Cần- Chủ tịch Công ty BĐS SohoVietnam cho biết, nhiều dự án đang gặp rất nhiều khó khăn về vốn, để có thể phát triển tiếp dự án chủ đầu tư bắt buộc phải tìm kiếm đối tác, hoặc bán cả dự án cho đối tác khác. M&A trong lĩnh vực bất động sản đang “nóng” lên từng ngày, khi áp lực siết nợ của ngân hàng ngày càng tăng.

Các dự án chuyển nhượng chủ yếu tập trung tại Tp.HCM. Tại Hà Nội nhiều dự án cũng đã huy động được vốn trước từ khách hàng trước đây, cho nên khó khăn về vốn đối với các chủ đầu tư ở HN ít hơn.

Một số dự án đang xây dựng nhưng lại khó khăn về đầu ra như văn phòng, khách sạn, tổ hợp …đều có như cầu chuyển nhượng. Chẳng hạn như tòa nhà văn phòng ở quận 7 cao hơn 20 tầng đang có nhu cầu chuyển nhượng với tổng giá trị hơn 700 tỷ đồng.

Còn theo số liệu thống kê của Stoxplus, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ 3 về hoạt động M&A sau lĩnh vực hàng tiêu dùng và tài chính. Tổng giá trị về M&A trong 9 tháng 2011 đạt khoảng 2,67 tỷ USD, trong đó lĩnh vực hàng tiêu dùng chiếm hơn 1 tỷ USD, tài chính 453 triệu USD và bất động sản 251 triệu USD.

Năm 2012: Sẽ “nóng” M&A bất động sản

Dự báo của nhiều chuyên gia bất động sản, hoạt động M&A sẽ gia tăng mạnh mẽ trong năm 2012- 2013 đó là hệ quả tất yếu của vấn đề tái cấu trúc thị trường, sau một vài năm tăng trưởng nóng.

Trong Diễn đàn “Doanh nghiệp Việt Nam – Singapore” được tổ chức mới đây, ông Phan Thành Mai- Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định, thị trường M&A bất động sản năm 2012 chắc chắn sẽ khó phát triển vượt bậc nếu các dự án BĐS tiếp tục thiếu vốn. Nếu các công cụ tài chính mới phi ngân hàng được triển khai, đồng thời có chính sách tín dụng nới lỏng linh hoạt thì thị trường sẽ có dấu hiệu tích cực vào cuối năm 2012, nếu không có chuyển biến gì mới về chính sách tín dụng thì thị trường sẽ tiếp tục giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Ông Phan Xuân Cần cho biết, đã có nhiều thương vụ chuyển nhượng dự án trước đây Soho Việt Nam đã thực hiện như Hòa Bình Tower 12 triệu USD, Vitex Tower tại 63A Võ Văn Tần, Tp.HCM với giá 135 tỷ đồng, dự án Sukura Tower 47 Vũ Trọng Phụng tại Hà Nội của CTCP Hùng Tiến Kim Sơn chuyển nhượng 100% cho một số cổ đông trong đó cổ đông chính là Vinaconex Anphanam. Nhiều thương vụ khác về chuyển nhượng bất động sản lớn mới đây như VinaCapital chuyển nhượng 70% vốn tại khách sạn Hilton cho Seabank, FPT chuyển nhượng dự án tại Láng Hạ cho VPbank trị giá 400 tỷ đồng…

Hiện SohoVietnam đã tiếp nhận khoảng 80 dự án đang có nhu cầu chuyển nhượng chủ yếu tại Tp.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng, có những dự án có trị giá hàng trăm tỷ đồng. Không chỉ giá bất động sản giảm mạnh trong năm qua, mà giá chuyển nhượng dự án cũng theo đó mà giảm khá sâu, trung bình khoảng 30% so với năm 2010.

Ông Cần khẳng định, chắc chắn năm 2012 có nhiều dự án bất động sản sẽ phải bán. Nói chung các dự án hiện nay đã cầm cự trong năm vừa rồi và cấu trúc lại nguồn vốn nhưng sẽ còn rất nhiều khoản tài chính của họ đáo hạn vào quý 1, quý 2 năm 2012, điều đó sẽ là áp lực cho chủ đầu tư dự án buộc phải bán đi dự án hoặc hợp tác đầu tư. Năm 2012 sẽ là năm có nhiều thương vụ M&A liên quan đến bất động sản, nếu thị trường tiếp tục không có đầu ra.