(HNM) - Quản lý chung cư cao tầng là lĩnh vực nhạy cảm, phức tạp. Thực tế, nhiều khu chung cư cao tầng đã thường xuyên phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp về quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân. Trong khi đó, cơ quan quản lý lúng túng vì quy định chưa rõ ràng.

Việc quản lý nhiều chung cư cần có những quy định cụ thể. Ảnh: Đàm Duy

Dân thắc mắc, chính quyền lúng túng

Bà Nguyễn Nhung Hạnh, tổ trưởng tổ dân phố số 3 khu The Manor (Từ Liêm) phản ánh, hầu hết nhà chung cư (NCC) của khu The Manor được đưa vào khai thác từ nhiều năm nay, nhưng người dân vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Hội nghị NCC để bầu ban quản lý (BQL) cũng chưa tổ chức được, từ đó nảy sinh mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người dân về mức phí dịch vụ quản lý, quyền sở hữu, sử dụng tầng hầm để xe. Còn ông Hoàng Linh, Trưởng ban Quản trị (BQT) cụm Trung Hòa bày tỏ bức xúc về tình trạng BQT bị "vô hiệu hóa". "Năm 2008, chủ đầu tư triệu tập hội nghị đại biểu 2 cụm chung cư Trung Hòa - Nhân Chính hiệp thương bầu ra hai BQT theo đúng quy định. Thế nhưng, khi BQT yêu cầu được thực hiện nhiệm vụ của mình thì bị từ chối với lý do không đủ tư cách pháp nhân" - ông Linh nói. Cũng theo ông Linh, cả khu có hơn 1 vạn dân, song không có trường công lập, nơi sinh hoạt cộng đồng thiếu. Tình trạng sử dụng nhà ở làm văn phòng, lớp học, thậm chí cả xưởng sản xuất diễn ra phổ biến. Thực tế có lớp học 50-60 học sinh, bố trí ở tận tầng 25, khi xảy ra hỏa hoạn thì rủi ro rất cao.

Thừa nhận quản lý sử dụng và vận hành NCC cao tầng là lĩnh vực rất phức tạp, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn nêu thực trạng, hình thái NCC phát triển đa dạng, có NCC độc lập, có NCC hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở. Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư... nhưng cơ sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quyền sử dụng chung chưa rõ. Mặt khác, theo Luật Nhà ở, BQT do các chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm và quyền hạn rất lớn như thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu và quản lý kinh phí vận hành; được bàn giao và quản lý tài khoản kinh phí bảo trì... Song, BQT lại không có tư cách pháp nhân, nên không đủ thẩm quyền giải quyết những vấn đề nảy sinh trong vận hành, vì vậy trên thực tế chưa có chủ đầu tư dự án nào áp dụng quy định này.

Chỉ đưa vào sử dụng khi đủ điều kiện

Theo nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Đồng Minh Sơn, ngoài những bất cập trong quy định còn có những bất cập xuất phát từ thực tiễn. Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, trong khi cơ quan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp. Phương tiện đi lại, dừng đỗ tùy tiện trên sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức nào quản lý. Từ thực tiễn, ông Sơn đề nghị thành lập BQL NCC theo mô hình tương tự BQL dự án đầu tư, thành phần gồm đại diện chủ đầu tư, chủ sở hữu. Cấp trên trực tiếp là chính quyền địa phương hoặc Sở Xây dựng là đầu mối thống nhất quản lý nhà nước về khai thác, sử dụng NCC.

Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng Phạm Sỹ Liêm nêu dẫn chứng, hầu hết các nước tiên tiến trên thế giới đều thành lập tổ chức quản lý NCC, với nguyên tắc tương xứng về trách nhiệm, quyền hạn và lợi ích; phục vụ nhu cầu của chủ sở hữu; chịu sự kiểm tra, giám sát, hướng dẫn của chính quyền đô thị. Đặc biệt, để tránh tranh chấp, khi bán các căn hộ, trong hợp đồng mua bán phải mô tả rõ không gian chung, địa giới đất, quy định sử dụng, tốt nhất nên quy định rõ tầng hầm thuộc sở hữu chung.

Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội Đỗ Hoàng Ân đề nghị bổ sung thêm vai trò tham gia của các tổ chức chính quyền giám sát kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý khai thác, sử dụng, duy trì chung cư cao tầng. Cần mạnh dạn chuyển dần sang hình thức tự quản như một số tổ, cụm dân cư. Để bảo đảm các điều kiện cần và đủ cho công tác quản lý, thành phố cần ban hành quy định chất lượng NCC khi đưa vào sử dụng; kiên quyết không cho phép sử dụng nhà ở không đúng quy hoạch, không đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, xã hội, không bảo đảm an ninh, an toàn và vệ sinh môi trường.