Phát triển theo định hướng

Cung - cầu "lệch pha"

Dạo một vòng các sàn giao dịch bất động sản từ quận 7, quận 2 đến quận 9, anh Trần Minh Thành (quận 7) cho hay: “Hơn 10 năm dành dụm, vợ chồng tôi định tìm mua căn hộ giá khoảng 1 tỷ đồng để thoát cảnh thuê nhà nhưng gõ cửa gần chục sàn giao dịch vẫn không tìm được sản phẩm phù hợp. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đồng/căn trở lên. Với giá này, phải 10 năm nữa chúng tôi mới mua nổi”.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), nhiều năm qua, thị trường bất động sản thành phố phát triển quá nóng, thiếu định hướng khiến cung - cầu không “ăn khớp”. Phân khúc cao cấp hiện chiếm tới 1/3 nguồn cung. Đây là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. “Trong thị trường bất động sản phát triển cân bằng, phân khúc căn hộ bình dân phải chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là trung cấp; phân khúc cao cấp phải chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Điều đáng lưu ý, dù thị trường bất động sản thành phố phát triển thiếu bền vững nhưng nguồn vốn đổ vào lĩnh vực này lại có xu hướng tăng. Trong năm 2018, trên địa bàn thành phố có 44.126 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với tổng số vốn đăng ký 537.157 tỷ đồng, trong đó nguồn vốn đăng ký kinh doanh bất động sản chiếm tới 41,6%. Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng đổ mạnh vào bất động sản khi chiếm tới 17,1% tổng số vốn FDI. Điều này cho thấy, nếu không có giải pháp quản lý, định hướng đầu tư, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh có nguy cơ tiếp tục "lệch pha" và khả năng lặp lại “bong bóng” là điều có thể xảy ra.

Ưu tiên đầu tư dự án nhà ở bình dân, trung cấp

Những năm trở lại đây, TP Hồ Chí Minh đặc biệt quan tâm đến công tác chỉnh trang và phát triển đô thị gắn với chăm lo, giải quyết nhà ở cho người dân. Theo đó, ngoài khu trung tâm hiện hữu, thành phố đã đưa vào sử dụng 1,48 triệu mét vuông sàn xây dựng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ở Khu đô thị mới Nam thành phố, thành phố cũng đã đưa vào sử dụng 2,4 triệu mét vuông sàn xây dựng thuộc 90 dự án với quy mô trên 11.000 căn hộ. Tại đây, thành phố đang tiếp tục đầu tư xây dựng các khu dân cư và các công trình công cộng trên diện tích khoảng 1.000ha (lớn hơn khu trung tâm hiện hữu có diện tích 930ha), trong đó có 5 khu tái định cư và 3 dự án nhà ở xã hội.

Mặc dù quy mô của thị trường bất động sản lớn nhưng tỷ trọng đóng góp cho nền kinh tế của thành phố chưa tương xứng. Nhiều khu “đất vàng” được giao không đúng đối tượng khiến ngân sách bị thất thu, hoặc nhiều khu đất có giá trị cao bị bỏ hoang, gây lãng phí do công tác quản lý và thực hiện quy hoạch chưa hiệu quả. Trong khi đó, quỹ đất của thành phố đang thu hẹp dần cũng là một trong những thách thức lớn của thị trường bất động sản.

Để giải quyết vấn đề trên, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, UBND thành phố đã phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2016-2020. Theo đó, thành phố sẽ kêu gọi, lựa chọn các doanh nghiệp đầu tư vào thị trường bất động sản theo định hướng phát triển nhà ở của thành phố. Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, hiện nay thành phố đã chấp thuận chủ trương điều chỉnh tổng thể quy hoạch đối với 115 đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 và quy hoạch phân khu trên tổng diện tích trên 16.499ha. Với diện tích quy hoạch này, thành phố sẽ hạn chế chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở cao cấp, ưu tiên đầu tư dự án nhà ở bình dân và trung cấp.

Cùng với đó, để gia tăng giá trị của thị trường bất động sản, thành phố thực hiện ba giải pháp chính, là: Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, quản lý và thực hiện quy hoạch; phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ giữa xây dựng mới và chỉnh trang đô thị hiện hữu; nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong các hoạt động đầu tư xây dựng. Ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh cho biết, thành phố sẽ tiến hành đánh giá hiện trạng, tình hình quản lý, thực hiện quy hoạch chung xây dựng trong những năm qua cũng như nguyên nhân của việc chưa thực hiện hiệu quả quy hoạch được duyệt. Qua đó, thành phố sẽ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép tiến hành lập điều chỉnh đồ án quy hoạch chung xây dựng TP Hồ Chí Minh đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2070.

“Việc nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung sẽ theo hướng nhấn mạnh việc đề ra chính sách, chú trọng đến công tác thực thi và kiểm soát phát triển quy hoạch; tăng cường kỷ cương, hiệu lực, hiệu quả công tác của nhà nước trong quản lý, thực hiện quy hoạch; đề ra các giải pháp đột phá, đồng bộ cho các vấn đề đô thị như: Dân số, nhà ở, hạ tầng, giao thông, môi trường…”, ông Trần Vĩnh Tuyến cho hay.