Thị trường nhà ở Hà Nội nửa đầu năm 2022: Hiếm sản phẩm bình dân, giá tiếp tục tăng

Theo CBRE Việt Nam, diễn biến thị trường trong nửa đầu năm 2022 cho thấy, thị trường nhà ở Hà Nội đang đi theo "kịch bản" 2 năm trước khi sản phẩm nhà phục vụ nhu cầu ở thực ngày càng hạn chế, trong khi sản phẩm cao cấp lại đang có xu hướng gia tăng.

Căn hộ cao cấp chiếm 55% nguồn cung mới

Về nguồn cung, CBRE Việt Nam cho hay, trong nửa đầu năm 2022, có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội, tăng 3% theo năm. Trong số 16 dự án được mở bán trong 6 tháng đầu năm 2022, chỉ có 3 dự án lần đầu được chào bán ra thị trường.

Theo phân khúc, căn hộ cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm 2022. Đây cũng là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này kể từ năm 2022. Về vị trí, khu vực phía Tây là khu vực đóng góp nhiều nguồn cung mới nhất với 53% tổng số căn hộ mở bán mới.

Đáng chú ý, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, từ cuối năm 2021, tại thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ bình dân gần như đã biến mất khỏi thị trường. Đây cũng là kịch bản xảy ra tại thị trường nhà ở thành phố Hồ Chí Minh cách đây 3 năm. Theo đó, từ năm 2019, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh đã không còn xuất hiện nhóm căn hộ bình dân. Hầu hết căn hộ mở bán đều thuộc phân khúc trung cấp và hạng sang.

Về doanh số bán hàng, tỷ lệ hấp thụ 6 tháng đầu năm 2022 tiếp tục ghi nhận vượt nguồn cung mở bán mới, với khoảng 10.800 căn. Trong đó, các dự án nằm trong khu đô thị tiếp tục cho thấy mức hấp thụ khả quan và đóng góp lớn vào doanh số bán hàng. Giá bán trên thị trường sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) trong quý II-2022 trung bình 1.822 USD/m² (khoảng 44 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá cùng kỳ năm 2021 do tỷ trọng cao hơn của phân khúc cao cấp trong tổng nguồn cung đang chào bán trên thị trường.

Bên cạnh sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị; các dự án cao cấp, hạng sang mở bán ở khu vực quận: Tây Hồ, Đống Đa cũng góp phần nâng mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý II-2022.

Với thị trường thứ cấp (bán từ nhà đầu tư), xu hướng tăng giá được ghi nhận ở nhiều khu vực. Trung bình, cả thị trường mức giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD/m2 (khoảng 31 triệu đồng/m2), cao hơn 9% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, dự án cao cấp ở một số quận trung tâm như: Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% theo năm.

Dự kiến, nguồn cung mở bán mới sẽ tăng trong năm 2022, đạt khoảng 20.000 - 22.000 căn tại Hà Nội, nhưng vẫn thấp hơn so với dự báo trước đây do một số dự án lùi thời gian triển khai sang năm 2023 và các năm sau.

Với khối lượng nguồn cung mới duy trì vừa phải, doanh số bán hàng tại Hà Nội dự kiến sẽ vượt nguồn cung mới trong năm 2022. Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội dự kiến sẽ đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hằng năm từ 8-10% tới năm 2024.

Theo Giám đốc CBRE Việt Nam - chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An, thị trường bất động sản nhà ở đang trải qua những thách thức lớn như: Lạm phát, thắt chặt tín dụng cũng như các vấn đề về cấp phép dự án. Tuy nhiên, triển vọng về phát triển cơ sở hạ tầng cũng như sự tham gia nhiều hơn của các tên tuổi lớn tại thị trường khu vực phía Nam sẽ giúp bức tranh bất động sản Hà Nội có nhiều chuyển biến tích cực về dài hạn.

Nhà ở gắn liền với đất tiếp tục tăng giá

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, trong nửa đầu năm 2022, có 5.849 căn từ 5 dự án mở bán mới, tăng khoảng 3,3 lần so với nửa đầu năm 2021. Trong đó, riêng quý II-2022, thị trường ghi nhận thêm 5.553 căn mở bán, đến từ 4 dự án mới.

Các sản phẩm mở bán mới có mức giá trung bình khoảng 7.300 USD/m² đất (khoảng 175 triệu đồng/m² đất), cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2021 (5.000 USD/m² đất, khoảng 120 triệu đồng/m² đất). Giá bán thứ cấp nhà ở gắn liền với đất trong quý II-2022 cũng ghi nhận mức tăng từ 5-17% so với cùng kỳ năm 2021, tùy thuộc vào loại hình.

Về triển vọng thị trường, trong các quý tới, một số các khu đô thị tại Hà Nội và khu vực xung quanh dự kiến sẽ bắt đầu khởi động các hoạt động bán hàng. Tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2022 dự kiến đạt khoảng 7.000-8.000 căn.

Mặc dù nhu cầu của cả nhà đầu tư và người mua để ở vẫn đạt mức cao đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất, tuy nhiên, theo CBRE Việt Nam, về nửa cuối năm 2022, xu hướng này được dự báo sẽ hạ nhiệt do lãi suất bắt đầu tăng, cùng với việc thắt chặt tín dụng. Xu hướng giá kỳ vọng ghi nhận sẽ tiếp tục tăng trưởng mặc dù mức tăng ghi nhận sẽ thận trọng hơn do các yếu tố vĩ mô đang điều chỉnh.