Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2015?

Vinhomes - thương hiệu BĐS có tiếng của Tập đoàn Vingroup, với nhiều dự án đình đám, thời gian qua liên tục đưa ra các chương trình khuyến mãi. Theo đó, khách mua biệt thự dự án Vinhomes Riverside (Long Biên) cam kết về ở sớm trước ngày 2-9-2015 sẽ được tặng xe Mercedes Benz S400 trị giá hơn 3,5 tỷ đồng, đồng thời hỗ trợ vay vốn ngân hàng lãi suất 0-3% trong 18 đến 24 tháng đầu… Viglacera, một thương hiệu lớn khác đưa ra chương trình khuyến mãi cho dự án chung cư cao cấp Thăng Long Number One (Đại lộ Thăng Long). Theo đó, khách hàng vừa được chiết khấu 4% giá trị hợp đồng, vừa có chỗ để xe trọn đời trị giá 800 triệu đồng cùng nhiều quà tặng khác…

Không chỉ dự án cao cấp, dự án chung cư giá rẻ cũng nhảy vào “cuộc đua” khuyến mãi. Dự án nhà ở thương mại Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm) do Liên minh sàn G5 mở bán có giá 11,6 triệu đồng/m2 (chưa gồm thuế VAT) được tặng xe máy, máy giặt. Cùng với đó, chủ đầu tư thành lập tổ tư vấn vay vốn, hỗ trợ toàn bộ thủ tục pháp lý, hành chính cho khách hàng vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Theo chủ đầu tư - Tổng Công ty Viglacera - với căn hộ diện tích 58m2, giá bán khoảng 740 triệu đồng, khách hàng chỉ cần có trước 230 triệu (bằng 30% đợt I). Phần còn lại được vay từ gói 30.000 tỷ đồng trong thời hạn 15 năm, lãi suất ưu đãi 5%/năm. Như vậy, hằng tháng khách hàng chỉ phải trả gốc và lãi tối đa 4 triệu đồng, bằng chi phí thuê nhà bình quân hằng tháng.

Thị trường BĐS năm 2015 sẽ như thế nào? Nhận định về vấn đề này, TS Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương đưa ra 3 kịch bản. Thứ nhất, thị trường tái phục hồi, dự án đã hoàn thành được đưa vào vận hành, dự án dở dang tiếp tục triển khai, giao dịch sôi động, một số sản phẩm mới được ra đời. Đây là kịch bản đáng mong đợi nhưng khó diễn ra nhất, bởi đòi hỏi hội tụ một số điều kiện. Thứ hai, chỉ những dự án đã hoàn thành mới có giao dịch; số ít doanh nghiệp chủ đạo trên thị trường tiếp tục triển khai các dự án tốt. Chỉ một số ít dự án phục hồi, giao dịch trên thị trường trầm lắng và nếu có, chỉ trên các dự án đã hoàn thành. Một số nhà đầu tư mới có năng lực tốt xuất hiện. Kịch bản này dễ xảy ra nhất, với điều kiện chính sách đối với thị trường giữ nguyên, điều kiện kinh tế trong nước và thế giới không có biến động lớn. Thứ ba, là thị trường co hẹp, doanh nghiệp thoái vốn khỏi thị trường BĐS, dự án lâm vào khó khăn. Xuất hiện thế lực tài chính thôn tính các dự án BĐS. Đây là kịch bản không mong muốn nhưng vẫn có thể xảy ra.

Tuy nhiên, trong trung và dài hạn, xu hướng thị trường BĐS sẽ tốt lên. Từ quý II hoặc quý III-2015, nhờ một số nguồn vốn được khơi thông, nhất là nguồn kiều hối, nhà đầu tư nước ngoài dưới tác động của luật mới về sở hữu nhà. Dài hạn, một chu kỳ mới sẽ hình thành. Song, quy mô của nó, nếu có còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố chưa thể định hình được.

Mặc dù cho rằng thị trường BĐS có thể tốt lên trong trung - dài hạn, song TS Trần Kim Chung cảnh báo, các doanh nghiệp có nợ xấu vẫn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cho đối tác. Điều này không thể giải quyết ngắn hạn mà phải song hành cùng quá trình xử lý nợ xấu. Cùng với đó, nhiều doanh nghiệp lớn thoái vốn khỏi thị trường, kéo theo thay đổi về giá trị BĐS. Giải pháp được TS Trần Kim Chung khuyến nghị là phải tạo dòng vốn thực huy động nguồn kiều hối, ban hành chính sách thế chấp thứ cấp, ngân hàng tiết kiệm nhà ở, quỹ đầu tư tín thác BĐS và nỗ lực giải ngân gói 30.000 tỷ đồng. Thứ nữa, đơn giản hóa thủ tục chuyển đổi dự án, không phê duyệt dự án mới, cho phép chậm nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra, phải minh bạch thị trường thông qua việc công khai các chỉ số, quá trình thoái vốn của doanh nghiệp nhà nước, xử lý nợ xấu và đẩy mạnh cổ phần hóa doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS.