Thị trường BĐS “sống hay chết” đều từ vốn vay?

Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam: Thị trường BĐS Việt Nam có ý nghĩa quan trọng, chiếm 20% tổng mức đầu tư toàn xã hội. Hiện trên thị trường, mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS của những tổ chức tín dụng dao động trong khoảng từ từ 9-11% tùy theo thời hạn và đối tượng. Mức lãi suất như này (dành cho cả nguồn vốn ngắn, trung và dài hạn) được cho rằng còn rất cao đối với các nhà đầu tư BĐS.

Mặc dù đã có sự hồi phục nhưng trên thị trường BĐS, giá cả sản phẩm đang rất cạnh tranh, biên độ lợi nhuận của những nhà kinh doanh địa ốc không còn được nhiều như trước (nhiều nhất là khoảng 10%). Với lãi suất lên tới 9-11% mà biên độ lợi nhuận khoảng 10% thì vốn vay chiếm phần nhiều lợi nhuận của nhà đầu tư.

Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tại những quốc gia phát triển như ở Mỹ, cho vay đầu tư BĐS với mức lãi suất rất thấp, dao động trong khoảng từ 5-7% tùy thời hạn ngắn, trung hay dài hạn. Tuy nhiên, tại các quốc gia phát triển, huy động vốn cũng có mức lãi suất rất thấp, nhất là tại Mỹ, lãi suất tiền gửi trong kỳ hạn 1 năm trung bình của những tổ chức tín dụng chỉ vào khoảng từ 1-2%. Tại những quốc gia đó, lãi suất huy động thấp nên mức lãi suất cho vay cũng rất thấp.

Đồng thời, các ngân hàng tại các nước phát triển, như ở Mỹ, họ cũng không trường vốn nhằm tạo điều kiện để hạ lãi suất cho vay. Nhưng những khoản vốn ngắn hạn cho vay trong lĩnh vực BĐS đã được các ngân hàng “chứng khoán hóa”. Nghĩa là những khoản cho vay BĐS sẽ được các nhà băng sẽ phát hành một loại chứng khoán căn cứ vào món vay BĐS đó, điều này tạo ra sự quay vòng của nguồn vốn. Đó cũng là một trong các yếu tố giúp cho mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS nói riêng, cũng như cho vay đầu tư sản xuất kinh doanh nói chung tại những quốc gia phát triển thấp hơn nhiều so với nước ta.

Hiện trên thị trường BĐS Việt Nam, nguồn vốn để phát triển dự án BĐS thương mại nằm ở 3 nguồn chính gồm nguồn vốn của chính các doanh nghiệp BĐS - chủ dự án, nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Với nguồn vốn tự có, nhìn chung các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Hiện tại nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thời gian thực hiện một dự án thường từ 4-5 năm nên các doanh nghiệp quy mô nhỏ thường rất chật vật về vốn. Một số doanh nghiệp phát hành cổ phiếu huy động vốn trên thị trường, tuy nhiên có một số ít các doanh nghiệp có hệ thống tài chính minh bạch và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới biết cách và thu hút được các cổ đông. Trong các nguồn vốn đầu tư vào BĐS thì vốn tự có chỉ chiếm 16,7%, vốn huy động từ khách hàng là 23,8%, còn lại là vốn vay tín dụng 59,5%.

Hầu hết các ngân hàng đều cho vay với thời gian ngắn (2-5 năm). Bên vay thường phải thế chấp các quyền sử dụng đất, tài sản... thậm chí cả tài sản hình thành từ vốn vay. Thực tế thời gian đi vay càng dài, tiểm ẩn rủi ro càng cao. Các nhà đầu tư còn gặp phải gánh nặng về lãi suất, tuy vậy không phải cứ chấp nhận lãi suất cao mà được vay tiền, các ngân hàng cũng gặp phải vấn đề cung tiền. Cùng với việc nhà nước thi hành các chính sách thắt chặt tín dụng thì kênh huy động vốn này có nhiều khó khăn.

Mặt khác, luồng vốn FDI đầu tư vào thị trường BĐS sẽ tăng mạnh với tiềm năng vốn cao, tạo áp lực lớn lên năng lực cạnh tranh của các nhà đầu tư trong nước.

Cần các kênh tài chính bền vững, giá hạ cho thị trường BĐS

Theo Hiệp hội BĐS, chủ trương chứng khoán hóa BĐS đã có, khung pháp luật đã được tạo dựng nhưng các quỹ tín thác (REIT) vẫn chưa được hình thành. Vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam luôn cần tới các giải pháp phù hợp. Khi đất đai dễ tiếp cận, vốn dễ tiếp cận, chi phí sử dụng vốn thấp chính là điều kiện cần để hạ giá thành hàng hóa BĐS ở Việt Nam.

Các chuyên gia BĐS cũng nhận định: Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS là một giải pháp đã có khung pháp luật nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Đây là giải pháp tốt trong hoàn cảnh thị trường BĐS đã phục hồi trở lại. Ngoài việc các doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán như các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng.

Ở Việt Nam, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu. Một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư từ xã hội, từ đó đầu tư vào kinh doanh BĐS. Khung pháp luật về quỹ đầu tư BĐS đã được hình thành ở mức độ Nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính. Tuy nhiên, mức độ khả thi của các chính sách này trên thực tế còn yếu, cần có thêm các tác động mới để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thành lập các quỹ đầu tư BĐS của các doanh nghiệp Việt Nam.

Một giải pháp vốn nữa cần quan tâm là tạo cơ chế thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn.

Thực tế, để tăng hiệu quả huy động vốn cho các doanh nghiệp từ thị trường BĐS thì điều đầu tiên là thị trường này phải thực sự phát triển. Để thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ. Như vậy, một là, Nhà nước cần tạo lập và phát triển hàng hoá cho thị trường BĐS thông qua việc đẩy mạnh hơn nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính. Hai là, cần phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS. Cụ thể, các chính sách và các quy định về thị trường BĐS phải đảm bảo tính nguyên tắc đồng bộ, không chồng chéo, ổn định bởi thị trường này có mối ảnh hưởng đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều loại hình thị trường khác. Ba là, cần tạo môi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thị trường BĐS. Bốn là, tiếp tục hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn.