Phải có Quỹ tiết kiệm nhà ở

Nhiều DN lao đao, dự án dở dang vì thiếu vốn. Những vấn đề của thị trường bất động sản (BĐS) năm 2011 đã được PV Báo Hànộimới đối thoại với Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, qua đó mang đến cho bạn đọc cái nhìn nhiều chiều về thị trường được coi là quan trọng với kinh tế quốc gia, cũng như phần nào giải đáp về triển vọng của BĐS trong năm 2012.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam. Ảnh: Bá Hoạt

Thị trường "đóng băng" bởi tâm lý người mua, người bán

- Thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào tình trạng đóng băng, DN cho rằng năm 2011 là năm cực kỳ khó khăn, trong khi đó lại có ý kiến cho rằng nhiều năm trước BĐS có lãi lớn, thời điểm hiện tại là cơ hội để người mua có thể tiếp cận được với giá trị thực. Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, theo ông vấn đề của thị trường BĐS năm 2011 là gì? Phải chăng là trách nhiệm thuộc về quy hoạch phát triển kiểu tự phát?

- Do nhu cầu người dân rất lớn, nên thời gian qua đã xảy ra tình trạng giá nhà đất bị đẩy lên cao, tạo ra siêu lợi nhuận, hút các DN đầu tư vào lĩnh vực này. Trong khi đó, điều kiện để DN tham gia kinh doanh BĐS quá giản đơn, dễ dãi và lợi nhuận cao đã kéo một bộ phận người dân tham gia đầu tư hay còn gọi là đầu cơ BĐS.

Vấn đề nữa của thị trường là ai cũng kỳ vọng vào nhà cao cấp, tức là trông vào người có tiền. Nhưng trong xã hội chỉ khoảng 20% là người dư dả, 80% còn lại mới ở mức đủ sống. Thêm vào đó quy mô, năng lực DN BĐS hạn chế, không đủ sức làm dài hơi, chỉ tập trung vào những dự án "ăn liền" như nhà thấp tầng, phân lô bán nhanh, thu tiền nhanh. Thực tế nhiều dự án "đắp chiếu"; xây quá tập trung ở một khu vực, hay một phân khúc. DN đầu tư theo tâm lý đám đông, không biết thị trường đang cần gì. Nói thừa nhà, ế nhà là chưa chuẩn xác, phải nói là thừa phân khúc cao cấp, biệt thự; thiếu phân khúc quy mô trung bình và nhỏ cho số đông.

- Còn tình trạng "đóng băng" của thị trường, phải chăng do dòng vốn bị chặn lại?

- Với sự phát triển như vậy, cộng với khủng hoảng kinh tế thế giới, cộng với bản thân kinh tế nội tại lạm phát cao, Chính phủ thực hiện thắt chặt tiền tệ thì dòng tiền đầu tiên bị siết là dòng tiền vào BĐS. Cho nên các dự án đình trệ vì thiếu vốn. Số lượng người mua cũng bị giảm khi việc vay vốn bị hạn chế. Nhóm mua đầu cơ, một phần có tiền tích lũy nhưng phần lớn là thế chấp vay ngân hàng nay cũng bị siết. Còn người có nhu cầu lại không đủ sức mua nên tính thanh khoản giảm sút. Tác động của việc đình trệ thị trường đã khiến DN không bán được hàng để thu tiền về. Hậu quả trở lại ngành ngân hàng là khả năng thu hồi vốn gặp khó khăn, tỷ lệ nợ xấu tăng lên, đặc biệt một số ngân hàng nhỏ có tỷ trọng cho vay BĐS lớn.

- Ông nói giảm giá BĐS là điều tích cực. Nhiều người cũng hy vọng như vậy. Mức giá trên thị trường hiện nay đã sát giá trị thực, hay nói cách khác đã chạm "đáy" chưa? Giảm giá là tích cực nhưng ai được hưởng lợi, thưa ông?

- Về giá, ở phía Nam đã xuống rất thấp, có thể nói là chạm đến "đáy", bằng giá trị thực rồi. Nhưng ở phía Bắc, giá nhà cao cấp hiện nay so với giá trị thực vẫn còn cao. Đầu năm 2010 có một đợt tăng giá, trung bình khoảng 40%. Sang năm 2011, theo con số Bộ Xây dựng thống kê, rà soát, phân khúc cao cấp mới giảm có 5% thôi. Giảm giá có lợi cho người tiêu dùng, cũng là dịp để các chủ đầu tư BĐS phải nhìn lại, thiết lập lại chính sách, cơ cấu hàng hóa của mình.

- Phải nói là vai trò của Bộ Xây dựng rất quan trọng trong điều chỉnh thị trường BĐS. Trước những vấn đề nêu trên, Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý nhà nước rút ra được điều gì trong quản lý điều hành?

- Cách đây 2 năm, Bộ Xây dựng có bàn để ra quy định 30% căn hộ chung cư trong các dự án khu đô thị phải là căn hộ nhỏ. Đã ngồi bàn rồi nhưng có ý kiến cơ chế thị trường để DN quyết định. Họ thấy căn hộ lớn bán được thì làm căn hộ lớn, mình không nên can thiệp. Qua cuộc khủng hoảng mới thấy bàn tay can thiệp của nhà nước rất quan trọng. Hàng hóa BĐS không như cái áo đang mặc có thể thay đổi kiểu cách trong một tuần, BĐS có độ trễ rất lớn, phải 5 năm sau mới ra được loại sản phẩm khác. Mặt khác, luật của mình chưa hoàn chỉnh. Nếu quá tự do, quá thiên về thị trường thì xã hội gánh hậu quả. Khiếm khuyết của thị trường vừa rồi là cơ hội để cơ quan quản lý nhà nước, DN, người dân cùng tự điều chỉnh.

Nếu nói cứu các "đại gia" là quá cực đoan

- Ông có thể dự đoán bao giờ thị trường "tan băng" ?

- Thực ra, thị trường phụ thuộc nhiều yếu tố. Nếu tiếp tục một thời gian dài chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ, dư nợ tín dụng BĐS tiếp tục giảm số tuyệt đối cả về đầu vào và đầu ra, thị trường sẽ tiếp tục "đóng băng". Nhưng nếu có sự điều chỉnh linh hoạt, lãi suất ngân hàng hợp lý, ổn định, dòng tiền được hướng vào các phân khúc thị trường có tính thanh khoản; tạo được niềm tin cho người mua thì thị trường sẽ sớm hồi phục. Vừa rồi, Thủ tướng yêu cầu ngân hàng tiếp tục phối hợp với Bộ Xây dựng giải ngân cho các dự án có khả năng hoàn thành trong năm 2012. Đây là tín hiệu tốt cho thị trường. Tôi tán thành việc không thể cho vay tràn lan, nhưng cần cho vay xây dựng nhà thu nhập thấp, cho vay những dự án có tính thanh khoản cao, cho vay những dự án đang dở dang, cho vay mua nhà để ở tạo đầu ra cho thị trường.

- Nhưng có ý kiến cho rằng khuyến khích thị trường BĐS là khuyến khích phi sản xuất, có thể gây ra sức ép lạm phát?

- Tạo lập BĐS là sản xuất 100%, sản phẩm đo được, đếm được… sử dụng lực lượng lao động khổng lồ; bao nhiêu bê tông, sắt thép, xi măng, vật liệu hoàn thiện, cơ khí… kéo theo bao nhiêu ngành công nghiệp sản xuất. Không thể đánh đồng toàn bộ BĐS là phi sản xuất.

- Nhìn dưới góc độ DN, việc điều hành chính sách tài chính, tiền tệ vừa qua giật cục, chuyển từ trạng thái này sang trạng thái khác quá bất ngờ, doanh nghiệp trở tay không kịp. Quan điểm của ông về vấn đề này?

- Ngân hàng ngồi cùng thuyền với DN BĐS. DN không bán được thì ngân hàng không thu hồi được vốn. Tôi nghĩ, vấn đề đã được nhìn nhận, lãi suất phải giảm xuống, tiền phải cung ra đúng phân khúc thị trường đang cần; đồng thời có các động thái tác động đến thị trường.

- Việc kéo dư nợ phi sản xuất xuống 16% sẽ tạo áp lực phải trả nợ đối với DN BĐS, từ đó có thể tạo ra làn sóng đại hạ giá BĐS, bán tháo sản phẩm. Điều này có thể xảy ra?

- Đã có dự án nào bán đại hạ giá chưa? Theo tôi chủ yếu xảy ra việc chuyển nhượng dự án. Người không có tiền thì chuyển cho người có tiền. Những người có tiền nhìn dự án và kỳ vọng có lãi thì mới mua, chủ yếu là nhà đầu tư nước ngoài. Còn DN trong nước đều khó khăn cả, chưa kể những DN lớn chịu sức ép thoái vốn để tập trung vào ngành nghề chính. Đó là chuyện bình thường. Khi gặp khó khăn thì phải cơ cấu lại theo chiến lược hội tụ, tập trung vào dự án chính, bán các dự án phụ đi.

- Giá tăng 40% và mới giảm 5%. Bộ Xây dựng có tính phương án can thiệp để kéo giá đi xuống không?

- Bây giờ giá xuống chắc chắn vẫn phụ thuộc thị trường thôi. Giá cao không có người mua, đến kỳ hạn phải trả ngân hàng. Trong khi chính sách tiền tệ không mở vào phân khúc cao cấp, không cho vay xây dựng khu đô thị, xây dựng văn phòng cao ốc, xây dựng trung tâm thương mại, vay sửa chữa nhà để bán, vay GPMB… thì buộc anh phải hạ giá thôi.

Hình thành loại nhà ở phi thị trường

- Chiến lược phát triển nhà ở có nói đến nhà ở phi thị trường có sự can thiệp của Nhà nước. Sự can thiệp hiểu như thế nào, Nhà nước dùng kinh phí đầu tư hay hỗ trợ cơ chế chính sách, thưa ông?

- Can thiệp ở đây có nhiều cách. Theo luật và thông lệ thế giới, cũng như thực tiễn, khuyến khích gì thì khuyến khích DN vẫn không thích đầu tư vào phân khúc nhà ở xã hội, chưa kể hứa hẹn cơ chế nhưng không thực hiện được. Rồi có thực hiện được thì trình tự thủ tục rất khó khăn. Cho nên về nguyên lý, Nhà nước tham gia vào thị trường, một mặt quản lý, tạo ra cơ chế, chính sách, hành lang pháp lý cho nhà ở phi thị trường, mặt khác Nhà nước phải trực tiếp đầu tư như một chủ thể của thị trường. Cách nữa là tạo điều kiện xã hội hóa. Người dân có tiền, có đất, Nhà nước tạo điều kiện cho họ xây dựng nhà cho thuê, cùng với Nhà nước giải quyết nhà ở.

- Nhà nước đầu tư, liệu có quay lại bao cấp, tức cứ là cán bộ, viên chức thì được phân nhà ở?

- Thời bao cấp, nhà được phân bằng một quyết định, cứ thế vào ở. Còn giờ, cho thuê bằng hợp đồng kinh tế, bằng giá thị trường có sự điều tiết của Nhà nước. Làm sao để mọi người dân có nhu cầu đều có thể thuê được nhà để ở. Tùy theo điều kiện cụ thể từng thời điểm, có thể bán nhà cho người đang thuê sau một thời gian nhất định. Tất nhiên, theo quy chế, tiêu chí cụ thể. Nguyên tắc bán phải thu hồi vốn và có lãi để quay vòng xây nhà mới, chứ không như xưa phân nhà bằng quyết định, chẳng phải của anh mà vẫn là của anh.

- Nhưng cơ chế hỗ trợ tạo nhà cho người thu nhập thấp hiện nay có nhiều bất cập chưa khắc phục được, chẳng hạn giá còn cao, chính sách miễn giảm thuế chỉ áp dụng được cho một năm 2009, DN khó vay được vốn ưu đãi… Liệu đề án có đi vào vết xe này?

- Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục kiến nghị với Bộ Tài chính, với Thủ tướng Chính phủ việc miễn giảm thuế. Thực ra tác động của miễn giảm thuế đến giá nhà không phải là vấn đề chính. Vấn đề là quỹ đất để phát triển. Thêm nữa, nhiều dự án thiết kế cho người thu nhập thấp mà sang trọng quá, không khác gì nhà thương mại. Nếu có thiết kế hợp lý và áp dụng công nghệ mới, ta vẫn giảm được giá nhà thu nhập thấp.

- Kể cả người mua, họ cũng phải vay ngân hàng lãi suất cao. Có cơ chế tài chính hỗ trợ cho người mua không, thưa ông?

- Thực chất chủ yếu hỗ trợ cho việc tạo lập quỹ nhà vì quỹ nhà còn rất thiếu. Hỗ trợ cho người mua rất khó.

- Như thế thì chỉ ưu tiên cho DN bán nhà?

- Không phải, mà là ta chưa có công cụ để hỗ trợ cho người mua. Tuy nhiên ta đang nghiên cứu áp dụng Quỹ tiết kiệm nhà ở và ngân hàng cho vay mua nhà.

- Ông nói không có công cụ hỗ trợ người mua, vậy Nhà nước có thể chỉ định một ngân hàng thương mại cho người mua nhà vay ưu đãi, Nhà nước hỗ trợ thông qua ngân hàng này?

- Phương án đó phải phụ thuộc vào năng lực tài chính của đất nước. Hiểu nôm na ngân hàng thương mại huy động lãi suất 12%, cộng chi phí mức cho vay 15%. Nếu cho vay ưu đãi 8% thì Nhà nước bù chênh lệch cho ngân hàng 7%. Ví dụ, căn hộ 50m2, giá bán 12 triệu đồng/m2, là 600 triệu; bù lãi suất 7%/năm, mỗi năm là 42 triệu; thời hạn vay và trả nợ 10 năm, tổng số tiền hỗ trợ là 420 triệu đồng. Trong khi chính sách hỗ trợ cho các hộ nghèo nông thôn có 7 - 8 triệu đồng, cho vay 8 triệu đồng nữa, có công bằng không? Không công bằng! Thứ nữa có sức để hỗ trợ không? Xin thưa, không có sức để hỗ trợ! Do đó phải hình thành Quỹ tiết kiệm nhà ở.

- Vậy khi nào Bộ Xây dựng trình đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở?

- Dự kiến quý I-2012, sẽ trình đề án Quỹ tiết kiệm nhà ở. Quỹ này bản chất là lấy số đông giúp số ít, lấy người giàu giúp người nghèo. Singapore có chính sách đi làm có thu nhập tự động trích mấy phần trăm cho vào quỹ này. Khi về hưu, không có nhu cầu mua nhà, được trả cả gốc cả lãi. Có quốc gia thì quy định người dân tự nguyện, có góp mới được vay, nhưng chỉ có người nghèo góp với nhau thì bao giờ ra được đồng tiền to nên họ bổ sung thêm, Nhà nước cho số vốn điều lệ, các DN kinh doanh BĐS trích lợi nhuận mua trái phiếu. Thậm chí có quốc gia, mua ô tô cũng phải trích 1% góp vào quỹ, bản chất là lấy của người giàu giúp người nghèo.

- Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện thú vị này. Hy vọng, mô hình Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ mau chóng trở thành hiện thực.

Tỷ lệ vay BĐS an toàn, hợp lý, phù hợp thông lệ là từ 10% đến 15%. Dư nợ BĐS của mình mới có 8%-9%. Vấn đề ở đây là những ngân hàng "tay phải cho vay tay trái", những ngân hàng nhỏ kinh doanh cả BĐS, huy động cho chính các dự án của mình, thực ra là công cụ huy động vốn xã hội cho mấy ông đại gia BĐS. Đấy là mặt trái nhưng không phải là bản chất của thị trường BĐS.