Tiền "bôi trơn" hay phí dịch vụ?

Nhiều người cho rằng đây là khoản thu mang tính áp đặt, nhằm "bôi trơn" cơ quan chức năng khi làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trái với cáo buộc từ phía cư dân, đại diện chủ đầu tư cho rằng đây là giao dịch dân sự, ai có nhu cầu làm "dịch vụ" thì nộp tiền chứ chủ đầu tư không ép... Thực tế này cũng đang tồn tại ở rất nhiều khu chung cư, vì vậy cần sự vào cuộc của các ngành chức năng...

Khoản thu mang tính áp đặt

Chung cư Euroland - Làng Việt kiều Châu Âu do Công ty TSQ Việt Nam làm chủ đầu tư, gồm hai khối nhà CT1 và CT2 cao 29 tầng, cung cấp 600 căn hộ. Dự án (DA) được đưa vào sử dụng từ năm 2013 và hiện có khoảng 500 hộ đang sinh sống. Tính đến nay, các cư dân đã có hai đợt làm giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ). Đợt 1 vào tháng 11-2013, đợt 2 là tháng 4- 2014 và đã có hơn 350 hộ được cấp sổ đỏ. 

Theo bà Vũ Thị Bích Ngọc, chủ căn hộ 18-12 chung cư CT1, khi làm sổ đỏ bà đã phải nộp cho Công ty TSQ Việt Nam 7 triệu đồng( không có chứng từ) qua sàn giao dịch của công ty này. Người của công ty khi thu 7 triệu đồng của khách hàng đã giải thích số tiền đó để "bôi trơn" cho các cơ quan công quyền khi làm sổ đỏ. Khi thu tiền của cư dân, Công ty TSQ Việt Nam không có sự bàn bạc, thỏa thuận trước, công ty chỉ ban hành và công khai bản thông báo về việc nộp số tiền nêu trên. Với những người trực tiếp, tự đi làm hồ sơ cấp GCN quyền sở hữu nhà ở thì không phải nộp số tiền này, nhưng hộ nào có yêu cầu được cung cấp bản hồ sơ kỹ thuật chi tiết căn hộ phục vụ cho công tác cấp GCN thì phải mất 2,5 triệu đồng, song cũng có hộ không mất đồng nào…? Bên cạnh đó, cư dân cho rằng trong hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải cung cấp đủ các tài liệu để người dân làm sổ đỏ, nhưng đến nay lại yêu cầu phải nộp tiền mới làm được sổ đỏ? Đầu tháng 11-2014, đại diện Ban Quản trị chung cư CT1 Euroland đã gửi lãnh đạo Công ty TSQ Việt Nam những thắc mắc kiến nghị của cư dân, trong đó đề nghị Công ty giải thích về việc không xuất hóa đơn khi thu tiền của cư dân; số tiền 7 triệu đồng để chi cho những khoản gì và chi như vậy có đúng quy định của pháp luật hay không; có hay không việc "bôi trơn" để làm sổ đỏ cho các hộ gia đình và việc thu phí (2,5 triệu đồng) để cấp hồ sơ kỹ thuật chi tiết cho chủ các căn hộ là căn cứ vào quy định nào, vì sao có người phải nộp, có người lại không phải nộp số tiền này? Ở đây, dư luận cũng đặt ra câu hỏi: Phí "bôi trơn" là có thật hay chủ đầu tư giải thích với khách hàng như vậy nhằm hợp thức hóa khoản tiền thu không đúng quy định?

"Sư nói sư phải…"?

Trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, ông Đỗ Quân - Phó Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Công ty TSQ Việt Nam cho biết: Ngày 13-11, công ty đã có văn bản trả lời Ban Quản trị chung cư CT1 Euroland. Theo đó, việc công ty thu 7 triệu đồng là có thật và được thể hiện bằng bản thông báo gửi cho các cư dân. Đây không phải là phí "bôi trơn" cho các cơ quan chức năng khi làm sổ đỏ, mà là phí dịch vụ khi công ty làm sổ đỏ cho các hộ dân. Trong bản thông báo của công ty cũng thể hiện rõ: "Số tiền 7 triệu đồng bao gồm đo trích lục căn hộ, kiểm tra và thẩm định hồ sơ cấp GCN quyền sở hữu căn hộ, phí in ấn và các chi phí khác…".

Theo lời giải thích của ông Quân thì với 7 triệu đồng, các hộ dân sẽ tiết kiệm được thời gian, không phải "động tay động chân", không cần đến các cơ quan có thẩm quyền mà vẫn có được sổ đỏ trong tay và công ty không ép ai phải làm sổ đỏ qua công ty. Khi thu tiền, sàn giao dịch của công ty không xuất hóa đơn mà chỉ ghi trong sổ sách vì đây mới chỉ là khoản tạm thu, sau khi các hộ được cấp sổ đỏ thì công ty mới xuất hóa đơn. Hiện đã có 105 hộ được cấp sổ đỏ đợt 1 và công ty đều đã xuất hóa đơn dù nhiều người không lấy hóa đơn này.

Do không đủ điều kiện để thực hiện việc trích đo, lập hồ sơ kỹ thuật của thửa đất cho các căn hộ, nên từ năm 2012, công ty đã phải ký hợp đồng với Công ty cổ phần đo đạc bản đồ Thiên Hà để "trích đo, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất, phục vụ cho công tác cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tòa nhà chung cư khu đô thị Mỗ Lao". Do vậy, nếu chủ căn hộ nào yêu cầu công ty cung cấp bản chính hồ sơ kỹ thuật chi tiết căn hộ mới phải trả 2,5 triệu đồng, ai cần bản photocopy thì không phải trả số tiền này. Do khách hàng của DA có nhiều trường hợp liên quan đến yếu tố người nước ngoài nên TSQ Việt Nam đã thuê một đơn vị tư vấn luật trong quá trình làm sổ đỏ cho cư dân. Do vậy, khoản "chi phí dịch vụ tư vấn" với mức 3,3 triệu đồng được trả cho việc đơn vị tư vấn luật khi TSQ Việt Nam thực hiện các thủ tục làm sổ đỏ cho cư dân. Ở đây, cư dân không phải là đối tượng được tư vấn pháp lý trực tiếp, nhưng nhân viên của TSQ Việt Nam khi làm sổ đỏ cho người dân đã phải sử dụng đến dịch vụ hỗ trợ của công ty luật này. Như vậy, có thể hiểu, việc mất tiền để được cung cấp sổ đỏ tận tay chính là việc công ty nhận làm "dịch vụ" và người sử dụng dịch vụ sẽ phải trả phí. Song, mức phí như vậy có là quá cao trong khi các hộ dân không được bàn bạc trước?

Hiểu thế nào cho đúng?

Các khách hàng không đồng tình với việc phải nộp tiền mới làm được sổ đỏ đặt ra nhiều câu hỏi: Nếu các khoản thu không có sự bàn thảo trước thì liệu đã thỏa đáng chưa? Chưa kể, theo ý kiến của nhiều hộ dân thì hợp đồng mua nhà cũng nêu rõ chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện các thủ tục pháp lý để làm sổ đỏ cho các hộ dân? Vậy việc thu phí này có trái với nội dung hợp đồng và đúng với quy định của pháp luật?

Theo quy định tại khoản 7, Điều 16, Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì nghĩa vụ của chủ đầu tư DA là "làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN…" chứ không khẳng định phải có trách nhiệm hoàn thiện sổ đỏ để giao cho người dân. Nhưng, theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (có hiệu lực từ 1-7-2014) hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 lại quy định, sau khi hoàn thiện công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi Sở TNMT các giấy tờ theo quy định và chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký cấp GCN thay cho người mua, người nhận chuyển nhượng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Do đó, nhiều cư dân cho rằng chủ đầu tư hoàn toàn phải có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ và trực tiếp làm sổ đỏ cho người dân (trừ trường hợp người dân từ chối quyền này)… Về những vấn đề này, Luật sư Nguyễn Hồng Bách, Công ty luật Hợp danh Hồng Bách và Cộng sự cho biết: Mối quan hệ giữa TSQ Việt Nam với các cư dân nộp tiền để làm sổ đỏ là giao dịch dân sự, một bên nhận làm sổ đỏ và một bên đồng ý trả tiền. Công ty TSQ Việt Nam đã công khai các khoản thu, thực hiện hạch toán kế toán và đóng thuế theo quy định. Do vậy, khoản thu này là hợp pháp và pháp luật không cấm. Vả lại, tất cả các giao dịch này đều diễn ra trước tháng 7-2014 nên chưa thể vận dụng Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Có thể thấy, đây là tình trạng chung, xảy ra khá phổ biến ở nhiều dự án nhà ở thương mại có giao dịch trước tháng 7-2014. Căn nguyên dẫn đến tình trạng này là do quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 chỉ nói chung chung về nghĩa vụ của chủ đầu tư khi "làm thủ tục" để cơ quan nhà nước cấp GCN cho các hộ dân. Điều này khiến chủ đầu tư và cư dân có cách hiểu khác nhau về nghĩa vụ và quyền lợi của mình trước số tiền mà chủ đầu tư đã thu khi làm sổ đỏ. Với một thực trạng còn nhiều xung đột nêu trên, thì sự đánh giá khách quan, độc lập của các cơ quan chức năng là việc làm cần thiết. Theo chính thông tin từ chủ đầu tư, trong thời gian tới, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Hà Nội và UBND quận Hà Đông sẽ "vào cuộc", thanh, kiểm tra về công tác cấp GCN của công ty. Việc thu tiền của TSQ Việt Nam để làm GCN quyền sở hữu nhà ở đúng hay sai, rất mong các cơ quan có thẩm quyền sớm làm rõ.