Nâng hiệu lực quản lý vận hành nhà chung cư

Nhiều vướng mắc liên quan đến quỹ bảo trì

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 1.135 cụm, tòa nhà chung cư thương mại, nhà ở xã hội đã đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của các khu chung cư cao tầng kéo theo nhiều nguy cơ phức tạp về an ninh, trật tự an toàn xã hội. Không ít chung cư phát sinh tranh chấp, khiếu kiện trong quá trình quản lý, sử dụng liên quan đến xác định sở hữu chung - riêng; bàn giao, sử dụng quỹ bảo trì; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở...

Nói về các bất cập trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, Phó Chủ tịch UBND quận Hai Bà Trưng Nguyễn Mạnh Hùng cho hay, trong số 32 nhà chung cư đã đưa vào sử dụng trên địa bàn có 21 nhà tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn về quản lý, sử dụng. Trong đó, 7 chung cư đang có tranh chấp phức tạp là chung cư số 125, 250, 310, 505, 27 Lạc Trung, 229 phố Vọng, 129D Trương Định. 16 nhà chung cư chưa được bàn giao hoặc bàn giao chưa đầy đủ quỹ bảo trì.

“Thậm chí, tại các chung cư số 505, 125 Minh Khai, mặc dù UBND thành phố Hà Nội đã có quyết định xử phạt vi phạm hành chính chủ đầu tư, UBND quận Hai Bà Trưng và UBND phường Vĩnh Tuy, phường Trương Định đã nhiều lần họp hướng dẫn, đôn đốc, nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho ban quản trị” - ông Nguyễn Mạnh Hùng thông tin.

Trưởng ban Quản trị chung cư Amber Riverside (ngõ 622 phố Minh Khai, phường Vĩnh Tuy) Nguyễn Quang Tiền cho biết, chủ đầu tư bàn giao toàn bộ kinh phí bảo trì 2% phần căn hộ và diện tích thương mại, dịch vụ cho ban quản trị (hơn 16,6 tỷ đồng). Còn kinh phí bảo trì phần diện tích khu chức năng văn phòng (gần 9.000m2) chủ đầu tư giữ và giữa ban quản trị - chủ đầu tư chưa thống nhất, cần hướng dẫn của cơ quan chức năng.

Huy động các cấp cùng vào cuộc

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh, trước những bất cập trong quản lý, vận hành nhà chung cư, Thành ủy Hà Nội đã ban hành Nghị quyết số 26-NQ/TU ngày 28-6-2019 về “Tăng cường sự lãnh đạo của cấp ủy Đảng, nâng cao hiệu lực, hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước đối với việc vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố”. UBND thành phố Hà Nội ban hành Kế hoạch số 241/KH-UBND ngày 15-11-2019 triển khai Nghị quyết số 26-NQ/TU. Nhờ đó, việc quản lý nhà chung cư đã có chuyển biến tích cực. Các sở, ngành, UBND các quận, huyện đã triển khai kịp thời quy định của pháp luật, cơ bản phục vụ yêu cầu của hoạt động quản lý nhà nước, bảo đảm an ninh trật tự, phòng cháy, chữa cháy. Việc kiểm tra, xử lý, chấn chỉnh sai phạm của các tổ chức, cá nhân trong quản lý chung cư, an toàn phòng cháy, chữa cháy được thực hiện quyết liệt. Đặc biệt, các cấp, ngành đã kịp thời nắm bắt tình hình, phát hiện sai phạm của chủ đầu tư, đánh giá nguyên nhân phát sinh mâu thuẫn giữa người mua nhà, ban quản trị và chủ đầu tư, không để hình thành các “điểm nóng” về an ninh trật tự...

Tại phường Trung Hòa (quận Cầu Giấy), 60% dân cư trên địa bàn phường đang sống tại 71 tòa nhà chung cư. Nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong vận hành, sử dụng nhà chung cư, UBND phường Trung Hòa đã thí điểm mô hình tăng cường mối quan hệ công tác giữa chi bộ, tổ dân phố, Ban Công tác Mặt trận với ban quản trị, ban quản lý nhà chung cư. Chủ tịch UBND phường Trung Hòa Nguyễn Hải Đăng cho hay, các nội dung phối hợp hoạt động bảo đảm tính kịp thời, rõ người, rõ việc, rõ trách nhiệm, trên tinh thần đoàn kết thống nhất, xây dựng chung cư, tổ dân phố văn minh, hiện đại.

Tuy nhiên, theo nhiều đại diện chính quyền cơ sở, những bất cập trên thực tiễn dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp rất phức tạp, như: Xây dựng không đúng thiết kế, quy hoạch được phê duyệt; chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân, hay nhiều vấn đề liên quan đến quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị chưa được quy định đầy đủ, nên chính quyền rất khó giải quyết, đòi hỏi sự phối hợp của nhiều cấp, ngành.

Do đó, nhiều ý kiến cho rằng cần xem xét bổ sung quy định theo hướng gắn trách nhiệm lâu dài của chủ đầu tư trong việc quản lý vận hành nhà chung cư sau khi bàn giao. UBND thành phố có quy định cụ thể về cơ chế phối hợp giữa chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và chính quyền cơ sở; đặc biệt là quy định cưỡng chế, xử lý nghiêm khắc chủ đầu tư cố tình chây ỳ không bàn giao kinh phí bảo trì - nguyên nhân chính gây nên mâu thuẫn.